Félix Bertojo, un Directeur plein de rêve

Faisant partie des hommes et des femmes les plus riches dans le milieu de l’immobilier français, la famille Bertojo est l’un des acteurs incontournables dans ce secteur dans la région Ile-de-France, en Alsace, aux Rhône-Alpes ou encore sur la Côte d’Azur.

Une affaire de famille qui ne cesse d’évoluer
C’était en 1989 que Jean-Claude Bertojo a fondé le groupe Spirit, un acteur qui a su faire un nom sur la scène immobilière française. Petit à petit, l’enseigne a exporté ses savoirs-faires à l’international comme en Italie, aux Etats-Unis, en Espagne, en Allemagne ou encore au Maroc. Ce groupe a plus d’un arc sur sa corde, puisqu’il ne s’est pas limité à la promotion des biens commerciaux et pour les entreprises, il s’est également ouvert aux immobiliers résidentiels.
Passionné de la pierre, le fondateur du groupe et son équipe misent sur la qualité et la curiosité permanente pour réussir à satisfaire les besoins du marché. Comme la société change constamment, chaque entreprise est contrainte à suivre ce changement. C’est pour cela qu’il conjugue promotion et investissement, et cela dans le but d’assurer le développement de toute une activité patrimoniale.
Afin de réussir chacun de ses projets, le groupe de Félix Bertojo adopte des stratégies qui misent sur les utilisateurs, les investisseurs privés et les bailleurs sociaux. C’est grâce à cette formule que l’enseigne a pu relever des défis et à les réussir. Et pour rester parmi les hommes les plus fortunés du pays, l’enseigne s’engage à offrir les réponses dont ses clients ont le plus besoin, et cela en rapport avec leur projet.
Actuellement, le groupe réalise différentes opérations sur le territoire français, dont la plus récente est sans aucun doute celle menée à Marne-la-Vallée. Avec la formule clé en main qu’il propose, chacun peut réaliser son rêve avec un excellent rapport qualité/prix, tout en répondant au marché de l’immobilier, et cela dans l’optique de construire un bien patrimonial.
Étant donné la situation actuelle de l’immobilier en France, le placement dans la pierre pour le mettre en location s’avère assez audacieux. Seul un excellent profit locatif permettra de compenser les risques en rapport avec un investissement locatif en période de baisse des prix et d’augmentation de la fiscalité immobilière. Il faudra bien choisir ses investissements en 2016 pour s’en sortir gagnant.

Au moment où les tarifs des logements augmentent, le promoteur en immobilier est doublement gagnant. Il continue de percevoir des loyers pendant que son appartement prend de la valeur. Il pourra donc, en plus des revenus fonciers, obtenir une plus-value en cas de revente. En période de forte hausse des prix, les Français se sont donc rués sur l’immobilier et ont investi dans des studios ou des appartements pour en profiter.
Seulement voilà ! On constate actuellement un retournement de situation dans le secteur immobilier avec un cycle qui tend de plus en plus vers la baisse. Il est très important d’en avoir bien conscience avant de se lancer dans un achat pour près le mettre en location pour les années à venir ! En effet, les investisseurs vont devoir tenir compte de la notion de risque de moins-values dans leur raisonnement. Contrairement à un placement sur un livret bancaire ou tout autre produit sur lequel le capital est garanti, l’achat d’un appartement reste exposé à la possibilité d’une perte de capital si la valeur du bien diminue.
En règle générale en matière d’investissement, la peur de perte de capital se compense par un taux de rendement supérieur. Seulement, lorsque vous investissez dans de l’immobilier locatif, c’est à vous de calculer que le bénéfice est assez suffisant pour masquer les écueils de perte de capital.
Après un rebondissement quelques années auparavant, les prix sont de nouveau orientés à la baisse depuis 2012 et ont de fortes chance de diminuer encore dans les années à venir. Pour celui qui achète un appartement pour le mettre en location après, cela sous entend qu’il peut être forcé de vendre à perte à court ou à moyen terme. En investissant sur le long terme par contre, le risque diminue. Les cycles d’évolution en immobilier sont longs, entre 5 et 10 ans en moyenne. Un investissement au prix fort peut donc demander d’attendre plusieurs années avant de pouvoir revendre sans pertes. La patience est donc de mise.

Le taux de rentabilité doit tenir compte de ces risques

Pour tenir compte des prix immobiliers actuellement très élevés et des risques liés à ce fait, vous devez sélectionner des biens qui vous apportent un taux de rendement suffisamment important. En temps normal, un taux de rendement brut de 6 % paraît être le minimum acceptable pour commencer à s’intéresser à un logement pour de l’investissement locatif. Cela permet, une fois les impôts fonciers payés, la CSG-CRDS et les autres frais liés à cet investissement, d’obtenir une rentabilité nette un peu plus élevée qu’un livret bancaire.
Avec un bien qui a une probabilité non négligeable de perdre de la valeur à court et à moyen terme, il peut être judicieux de choisir un seuil plus élevé de rentabilité. Malheureusement, quand on regarde le tableau des rentabilités d’un investissement locatif dans les 100 plus grandes villes de France, on se rend vite compte que c’est loin d’être évident d’obtenir une aussi bonne rentabilité. Vous devrez pour cela rechercher des biens sous-cotés dans un secteur où la demande en location reste suffisamment importante. Réduire ses impôts en 2016 en investissant dans un appartement.
Pour améliorer un peu ses mauvaises conditions pour investir dans l’immobilier en 2016, il y a toujours différentes possibilités d’obtenir des réductions d’impôt en choisissant des investissements immobiliers qui permettent une défiscalisation.
La grande nouveauté pour cette année 2016 est la défiscalisation Pinel. Les conditions restent les mêmes pour le Pinel que le Duflot en 2014 à quelques légères modifications près. Ce nouveau dispositif vient remplacer l’ancienne loi Scellier. Il propose une diminution d’impôts plus importante, mais il sera réservé à un nombre plus restreint de villes et surtout il imposera des loyers modérés pendant toute la durée de la défiscalisation. Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement, demandez une étude gratuite pour réduire vos impôts. L’investissement en Pinel sera intégré dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par foyer et par an. Pour diminuer son revenu imposable sans recourir à une niche fiscale, il est toujours possible de générer du déficit foncier. Face à ce changement en fiscalité, c’est un mécanisme qui retrouve davantage d’attrait auprès des investisseurs.
Acheter un appartement pour le mettre en location sera peu intéressant en 2016.
Des prix d’achats très élevés, une rentabilité moyenne très basse, une fiscalité ainsi que des coûts d’entretien et réparation en hausse… Compte tenu de ces éléments, le moment n’est pas vraiment propice pour réaliser un investissement en immobilier locatif en 2016. Les risques de réaliser un mauvais investissement sont importants si on ne prend pas certaines précautions (investissement sur le long terme, rentabilité locative suffisante, bonne prise en compte des frais et de la fiscalité, etc.). Néanmoins, dans certains départements de Province, les prix ont déjà bien baissé depuis le pic de 2008. En étant patient et en connaissant bien son marché immobilier local, il peut encore être possible de trouver la perle rare.

Quels conseils pour mener à bien son placement ?
Avec la baisse des prix dans l’ensemble des régions, beaucoup d’acteurs dans l’immobilier s’inquiètent aujourd’hui. Alors, pour réussir votre projet immobilier tout comme ce baron de l’immobilier, voici quelques conseils qui vous seront certainement d’une grande aide.

Achetez non loin de chez vous
Toujours acheter près de chez soi rend les choses beaucoup plus simples. Ici, il s’agit d’acheter dans un endroit que vous connaissez bien, d’autant plus que c’est nécessaire pour les raisons suivantes : savoir réellement où vous achetez, pouvoir intervenir en cas de problème.
Ne vous confiez pas à un mandataire, c’est la solution la plus parfaite pour éviter les conflits entre locataires et propriétaires. Certes, des gestions à distance se sont parfaitement très bien passées, mais cela demande du courage et beaucoup de volonté entre les deux parties.

Créez une équipe spécialiste de l’immobilier locatif
Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois, trouver de bons artisans est aussi nécessaire. Ces personnes vous aideront à avoir une bonne base dans la gestion des biens locatifs. D’autres membres peuvent également intervenir ; comme les architectes, les assureurs, les banquiers et  les géomètres. Pour apporter donc une touche de sérieux dans votre secteur d’activité, créer une bonne équipe reste incontournable.
Voici donc quelques points pour faciliter la mise en place de votre équipe:

  • complémentarité
  • communication facile
  • récompenses à part équitables,
  • objectifs communs
  • mêmes valeurs.

Oublier le côté instinctif
Être rationnel est indispensable pour investir dans les biens locatifs. Listez les critères à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans tel ou tel bien. La liste de critères vous garantie que vous n’allez pas tomber amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens. Prenez différents angles pour les analyser. Les éléments à vérifier sont nombreux, ce qui vous aidera à annuler l’achat ou à négocier le prix en conséquence.
Faites vos calculs de rentabilité
Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net, l’investissement est normal. Évitez donc les surprises! C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez! Prenez également en compte le loyer potentiel qui correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer. Étudier aussi le futur loyer qui correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement ainsi que le plafond d’augmentation encadré par la loi. Et comme tout investissement, pensez également aux frais d’entretien. Cela concerne le plus souvent les vieux bâtiments qui nécessitent plus d’entretiens, des entretiens qui sont souvent très cher.
Financez votre investissement tout en pensant que vous investissez dans l’immobilier locatif.
La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une bonne opportunité, il est mieux de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

S’informer du marché immobilier
Un investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut pour mener à bien son investissement et pour que son bien trouve preneur ; quitte à effectuer des plans marketings. Il choisit également une bonne assurance pour se protéger ou un avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l’étude avant que l’achat du bien ne devienne critique.

Trouver de bons gestionnaires
Pour éviter que votre investissement et votre cashflow ne tombent en ruine, pensez à trouver de  bons gestionnaires. Même si vous ne souhaitez pas faire appel à un gestionnaire, pensez à prévoir dans votre marge cette éventualité pour ne pas avoir de mauvaises surprises au moment où vous en aurez le plus besoin.

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