François Lazard, un entrepreneur à part entière

Fondateur du Lazard Group Real Estate, François Lazard reste un homme d’affaires très réputé dans le secteur immobilier. Originaire d’Alsace, cet entrepreneur au look décontracté et au style soigné fait partie actuellement du cercle des VIP Français dans le secteur immobilier, et le chiffre d’affaires de son entreprise avoisine les 400M d’euros, le hissant parmi les leaders de l’immobilier en Métropole.

Un parcours au succès atypique
François Lazard est entré très tôt dans le milieu de entrepreneuriat, dès l’âge de 26 ans. Après avoir obtenu son diplôme dans le droit des affaires à Strasbourg, il a déménagé à Lyon et s’est lancé dans la promotion immobilière. En rachetant des petits locaux et en les restaurant pour pouvoir les revendre par la suite, le groupe a vite gagné en notoriété dans le secteur immobilier alsacien. Cette notoriété s’est également étendue dans d’autres villes françaises comme Metz, Paris et bien d’autres.
Selon les statistiques, ce groupe crée plus de 150 000 m² de bureaux tous les ans, tout en assurant la gestion de son patrimoine foncier. Les clients qui font appel au service de ce patron d’entreprise sont en général des entreprises œuvrant dans le milieu du  CAC 40, des banques, des collectivités publics et bien d’autres encore. S’il a su faire un nom au cours de ces dernières années, François Lazard souhaite pérenniser son parcours à succès. Il compte transmettre ses acquis à ses enfants et prendre une retraite méritée, mais ce n’est pas encore le bon moment, dixit François Lazard, une vision partagée par un grand nombre de patrons Alsaciens.

Et pour investir actuellement ?
Vu la disposition actuelle de l’immobilier en France, le placement dans un bien pour le mettre en location se présente assez aventureux. Seul un excellent profit locatif permettra de réduire les risques en rapport avec un investissement locatif en période de baisse des prix et d’augmentation de la fiscalité immobilière. Il faudra bien choisir ses investissements en 2016 pour s’en sortir gagnant.
Au moment où les coûts des logements augmentent, l’investisseur en immobilier en sort gagnant. Il continue de percevoir des loyers pendant que son appartement prend de la valeur. Il pourra donc, en plus des revenus fonciers, obtenir une plus-value en cas de revente. En période de forte hausse des prix, les Français se sont donc rués sur l’immobilier et ont investi dans des studios ou des appartements pour en profiter.

Seulement voilà ! On constate actuellement un retournement de situation dans le secteur immobilier avec un cycle qui tend de plus en plus vers la baisse. Il est très important d’en avoir bien conscience avant de se lancer dans un achat pour près le mettre en location pour les années à venir ! En effet, les investisseurs vont devoir tenir compte de la notion de risque de moins-values dans leur raisonnement. Contrairement à un placement sur un livret bancaire ou tout autre produit sur lequel le capital est garanti, l’achat d’un appartement reste exposé à la possibilité d’une perte de capital si la valeur du bien diminue.
En règle générale en matière d’investissement, la peur de perte de capital se compense par un taux de rendement supérieur. Seulement, lorsque vous investissez dans de l’immobilier locatif, c’est à vous de calculer que le bénéfice est assez suffisant pour masquer les écueils de perte de capital.
Après un rebondissement quelques années auparavant, les prix sont de nouveau orientés à la baisse depuis 2012 et ont de fortes chance de diminuer encore dans les années à venir. Pour celui qui achète un appartement pour le mettre en location après, cela sous entend qu’il peut être forcé de vendre à perte à court ou à moyen terme. En investissant sur le long terme par contre, le risque diminue. Les cycles d’évolution en immobilier sont longs, entre 5 et 10 ans en moyenne. Un investissement au prix fort peut donc demander d’attendre plusieurs années avant de pouvoir revendre sans pertes. La patience est donc de mise.

Apprendre à gérer ses biens en location
Si vous gérez déjà d’autres biens immobiliers, vous savez que la gestion courante d’une location prend du temps et demande diverses démarches régulières. Vous pouvez utiliser les mêmes modèles types et regrouper certaines démarches. En revanche, pour ceux qui veulent se lancer dans leur premier investissement locatif, il va falloir un peu plus de temps pour regrouper toutes les informations utiles et se procurer différents exemples de documents. Vous pouvez également sous-traiter la gestion de vos locations à une société spécialiste en la matière (agence immobilière, administrateur de bien, etc.). Il vous en coûtera une part des loyers perçus. Ce taux est en général compris entre 5 et 10 % du loyer hors charges. C’est donc un coût qui reste relativement important. Même si ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers, ils viendront grever le rendement de votre investissement. Attention également aux tâches réellement réalisées par ces sociétés. Bien souvent, lorsque des problèmes plutôt sérieux se présentent, il revient généralement au propriétaire de les régler. Avec des rentabilités locatives actuellement très basses à cause des prix très élevés qu’il faut débourser pour s’acheter un logement pour le mettre en location par la suite, de nombreux investisseurs préfèrent gérer eux-mêmes leurs biens.

Bien prendre en compte la fiscalité immobilière
Il n’y a pas de réussite dans l’immobilier locatif sans une intégration des conséquences de la fiscalité immobilière. Attention à ce que les divers taxes et impôts ne transforment votre investissement en gouffre financier. En effet, sans tenir compte de ce facteur-là, vous pourrez décider d’investir dans des logements qui se révéleront être au final de mauvaises affaires. Des impôts qui réduisent fortement vos gains. Lorsque vous touchez en effet des loyers, vous devez payer des impôts dessus. Pour connaître en détail comme cela fonctionne, vous pouvez découvrir comment déclarer ses loyers aux impôts. En fonction du type de bien que vous faites louer (meublé ou non), du montant total de revenus fonciers bruts annuels, etc., vous aurez parfois le choix entre différents modes de déclaration. Vous aurez par exemple à choisir entre le micro-foncier et le régime réel si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €.
Quel que soit votre mode de déclaration, pour une location non meublée, vous serez imposé sur vos revenus fonciers nets à 15.5 % pour les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) et ces revenus s’ajouteront à vos revenus salariés. Ils seront donc également taxés en fonction de votre tranche marginale d’imposition. La note peut donc rapidement être salée, notamment pour ceux qui sont dans les tranches à 30 % ou plus.

Mettre de côté les mythes en investissement immobilier
Avec la baisse des prix dans l’ensemble des régions, beaucoup d’acteurs dans l’immobilier s’inquiètent aujourd’hui. Alors, pour réussir votre projet immobilier tout comme ce baron de l’immobilier, voici quelques conseils qui vous seront certainement d’une grande aide. En mettant de côté les mythes, vous ne risquerez pas de vous retrouver avec un investissement faussé.
L’investissement est réservé aux riches : nul besoin d’être riche pour pouvoir faire de l’emprunt et d’investir. Par contre, si vous avez hérité d’une grosse somme d’un oncle décédé aux Antilles, cela peut faire les affaires sans vous endetter pour rien. Cependant, pour investir dans le locatif, ne vous limitez pas sur des questions d’endettement, faites un choix.
Les gros investissements sont trop risqués, pensez à aller petit à petit : emprunter peu n’est pas souvent une bonne idée pour réussir, mieux vaux emprunter beaucoup d’autant plus que c’est devenu plus facile de nos jours. Si vous avez peu de ressources et que vous souhaitez miser sur de gros investissements, essayez d’avoir le même point de vue que les banques. Si elles vont vous emprunter pour acheter un appartement, le risque que vous arriverez à rembourser tous leurs argents est optimal en cas de problème, ce qui n’est pas le cas si vous empruntez pour acheter tout un immeuble et que vous arrivez à louer les 10 appartements qui le composent.
L’apport n’est pas forcément nécessaire pour s’enrichir dans l’immobilier : pour générer des revenus réguliers, ce n’est pas du tout conseillé. Vous n’aurez pas gagné en capital et vous risquerez de vous retrouver ruiné au bout de quelques semaines.
La connaissance est la clé de la réussite : cela n’est pas souvent indispensable, étant donné qu’il y avait des self-made-men qui ont réussi sans avoir connu le bla bla de l’immobilier. Soyez intéressé par votre secteur, démarrez votre projet et vous verrez, vous aurez l’occasion de connaître les gens dont vous avez besoin.
Être sûr de soi sans faire d’erreur est l’issue qui vous sauvera : un investissement présente toujours des risques, et chaque investisseur en prenant des risques a toujours eu peur. Comme cela fait partie du jeu de l’investissement, c’est tout à fait normal. Les problèmes seront toujours présents, mais la différence entre les personnes c’est la manière dont elles perçoivent ces problèmes. L’essentiel est de tout faire pour que le problème ne se transforme pas en catastrophe.
Les locataires, on ne peut pas leur faire confiance, ils cassent tout et détruisent tout à leur passage, et pour finir ils ne paient pas de loyer l’hiver venu : il y en a de sérieux, alors ne vous laissez pas buter avant même de commencer.

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