Armand Apavou, des îles qui ont fait des grands

Que vous survolez l’île de la Réunion ou que vous vous rendez à l’île Maurice, le nom d’Armand Apavou ne vous sera pas étranger. En effet, ce père de famille de 77 ans et promoteur immobilier résidant à Sainte-Suzanne est à la tête d’une fortune estimée à 500M d’euros.
Après avoir arrêté très tôt ses études à l’école centrale de Saint-Denis La Réunion, Armand Apavou a aidé son père dans le commerce de légumes sur toute l’île. Il a créé en 1965 le Groupe APAVOU, qui est devenu un acteur incontournable dans le milieu de l’entrepreneuriat réunionnais. Quatre ans après le lancement de son activité immobilière, il était à l’origine de l’immeuble le Super Camélias dans la capitale Réunionnaise. Il ne s’est pas limité dans la construction des biens commerciaux comme les boutiques, les hôtels et autres ; il est actuellement l’un des détenteurs des parcs immobiliers les plus importants sur l’île de la Réunion. En effet, près de 10% de la population locale sont logés par le groupe. Il détient également plus de 1 300 chambres d’hôtel et dispose d’une foncière de plus de 400 000m².
Armand Apavou ne s’est pas limité à l’île de la Réunion, il a également investi sur l’île Maurice. Il est devenu l’un des promoteurs immobiliers et hôteliers de la localité. C’est pourquoi l’enseigne s’est implantée sur les deux îles afin de faciliter les différentes transactions liées à la gestion immobilière.
Comme tous chefs d’entreprises, ce Réunionnais a également sa passion qui n’est autre que le journalisme. En 1987, il a fondé l’hebdomadaire Le Magazine de l’Océan Indien ; et en 1992 il a choisi d’ouvrir le journal Le Réunionnais, le premier quotidien en couleur de l’île. Quoi de mieux pour remplir le palmarès d’un entrepreneur atypique qui avait le sens du commerce dans le sang.

Avec la baisse des prix dans l’ensemble des régions, beaucoup d’acteurs dans l’immobilier s’inquiètent aujourd’hui. Alors, pour réussir votre projet immobilier tout comme ce baron de l’immobilier, voici quelques conseils qui vous seront certainement d’une grande aide.

Les idées reçues en matière de location immobilière
L’investissement est réservé aux riches : nul besoin d’être riche pour pouvoir faire de l’emprunt et d’investir. Par contre, si vous avez hérité d’une grosse somme d’un oncle décédé aux Antilles, cela peut faire les affaires sans vous endetter pour rien. Cependant, pour investir dans le locatif, ne vous limitez pas sur des questions d’endettement, faites un choix.
Les gros investissements sont trop risqués, pensez à aller petit à petit : emprunter peu n’est pas souvent une bonne idée pour réussir, mieux vaux emprunter beaucoup d’autant plus que c’est devenu plus facile de nos jours. Si vous avez peu de ressources et que vous souhaitez miser sur de gros investissements, essayez d’avoir le même point de vue que les banques. Si elles vont vous emprunter pour acheter un appartement, le risque que vous arriverez à rembourser tous leurs argents est optimal en cas de problème, ce qui n’est pas le cas si vous empruntez pour acheter tout un immeuble et que vous arrivez à louer les 10 appartements qui le composent.
L’apport n’est pas forcément nécessaire pour s’enrichir dans l’immobilier : pour générer des revenus réguliers, ce n’est pas du tout conseillé. Vous n’aurez pas gagné en capital et vous risquerez de vous retrouver ruiné au bout de quelques semaines.
La connaissance est la clé de la réussite : cela n’est pas souvent indispensable, étant donné qu’il y avait des self-made-men qui ont réussi sans avoir connu le bla bla de l’immobilier. Soyez intéressé par votre secteur, démarrez votre projet et vous verrez, vous aurez l’occasion de connaître les gens dont vous avez besoin.
Être sûr de soi sans faire d’erreur est l’issue qui vous sauvera : un investissement présente toujours des risques, et chaque investisseur en prenant des risques a toujours eu peur. Comme cela fait partie du jeu de l’investissement, c’est tout à fait normal. Les problèmes seront toujours présents, mais la différence entre les personnes c’est la manière dont elles perçoivent ces problèmes. L’essentiel est de tout faire pour que le problème ne se transforme pas en catastrophe.
Les locataires, on ne peut pas leur faire confiance, ils cassent tout et détruisent tout à leur passage, et pour finir ils ne paient pas de loyer l’hiver venu : il y en a de sérieux, alors ne vous laissez pas buter avant même de commencer.

Dans quel projet souhaitez vous vous embarquez ?

Alors, pensez à le traduire en lettre, à le chiffrer et vous aurez une idée du parcours qui vous reste à faire. Si vous avez décidé pour l’immobilier locatif, cela semble être beaucoup plus simple sur le tas, mais cela prend toute une autre tournure sur le papier. Toutefois, vous pourrez déjà vous faire une idée du processus à suivre : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer dès le début.

Connaître votre cible
Vous souhaitez mettre en location votre bien pour des étudiants, des couples ou toute une famille ? C’est comme cela que vous pourrez choisir votre bien immobilier, un studio ou un F2. Le bon sens et la cohérence doivent être pris en compte lors de votre choix, et cela en fonction de votre cible et des personnes qui sont susceptibles de s’intéresser à votre bien.  Par conséquent, l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Cela aura un impact majeur sur votre investissement. Facile à dire mais tout de même difficile à faire une fois sur le terrain.

Les facteurs de choix du bien en question
Les facteurs qui attirent les gens dans une ville sont généralement le travail, les écoles et la réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire beaucoup d’habitants. Si elle possède une bonne réputation, c’est parfait. Les villes universitaires sont également en côte pour les étudiants. Viennent ensuite d’autres éléments comme les casinos, les aéroports, les bâtiments administratifs et les divertissements nationaux. Pensez à investir dans des villes avec des offres de biens limités, puisque si la ville dispose d’un grand nombre illimité de biens, votre investissement est mort. Posez également des questions sur la qualité des infrastructures, la progression de l’activité économique et bien d’autres encore pour sécuriser votre placement.

Les tendances et les personnes
Pour faciliter votre choix, partez à la rencontre de différentes personnes. Parlez, discutez et vérifiez les conclusions que vous avez faites auprès des autres. Vous pourrez ainsi connaître l’attente du  marché, le développement du secteur, le comportement des habitants et bien d’autres encore. Vous n’aurez aucun mal à imaginer la tendance et l’évolution du quartier dans les 10 prochaines années. Pour cela, vérifiez les points concernant les changements susceptibles d’y arriver, les nouvelles constructions et bien d’autres encore.

L’environnement immédiat

Les points clés à prendre en compte avant d’investir sont surtout les commerces, les écoles et les transports. C’est incontournable si vous souhaitez vendre. Plus le quartier est attractif, plus vous trouverez preneur. Avec ces éléments de bases dont chacun a besoin, il devient beaucoup plus facile de céder un bien à un bon prix. C’est toujours comme cela que ces entrepreneurs et promoteurs immobiliers ont opéré. Ils offrent le basique, et les acheteurs arrivent à concéder des choses. Il faut faire la différence entre marché et sous-marché.

Nombre de biens à visiter
Le nombre de biens à visiter peut être limité en fonction des lieux mais le principe de base reste simple. Plus vous visitez, plus vous aurez de chance de trouver un bien intéressant. Il peut s’agir de visiter 30 ou 50 appartements. Cela peut vous prendre du temps mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine. La visite des biens ne doit démarrer qu’après avoir fait vos recherches et après avoir défini vos objectifs étant donné que cela vous permet en quelques instants de prendre une décision. Évitez la concurrence en achetant un bien qui n’a pas encore été mis en vente, c’est l’idéal même si cela semble difficile dans certains quartiers.

Achetez à proximité de chez vous
Toujours acheter près de chez soi rend les choses beaucoup plus simples. Ici, il s’agit d’acheter dans un endroit que vous connaissez bien, d’autant plus que c’est nécessaire pour les raisons suivantes : savoir réellement où vous achetez, pouvoir intervenir en cas de problème.
Ne vous confiez pas à un mandataire, c’est la solution la plus parfaite pour éviter les conflits entre locataires et propriétaires. Certes, des gestions à distance se sont parfaitement très bien passées, mais cela demande du courage et beaucoup de volonté entre les deux parties.

Créez une équipe spécialiste de l’immobilier locatif

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois, trouver de bons artisans est aussi nécessaire. Ces personnes vous aideront à avoir une bonne base dans la gestion des biens locatifs. D’autres membres peuvent également intervenir ; comme les architectes, les assureurs, les banquiers et  les géomètres. Pour apporter donc une touche de sérieux dans votre secteur d’activité, créer une bonne équipe reste incontournable.
Voici donc quelques points pour faciliter la mise en place de votre équipe:

  • complémentarité
  • communication facile
  • récompenses à part équitables,
  • objectifs communs
  • mêmes valeurs.

Calculez la rentabilité de votre placement
Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net, l’investissement est normal. Évitez donc les surprises ! C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez ! Prenez également en compte le loyer potentiel qui correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer. Étudier aussi le futur loyer qui correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement ainsi que le plafond d’augmentation encadré par la loi. Et comme tout investissement, pensez également aux frais d’entretien. Cela concerne le plus souvent les vieux bâtiments qui nécessitent plus d’entretiens, des entretiens qui sont souvent très cher.

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Philippe et Bertrand Catteau, une enseigne familiale aux multiples facettes

Si le groupe CATINVEST possède plus de 200M d’euros d’avoir et qu’il fait partie de ces foncières qui gèrent des baux de plus de 1 100 jusqu’à ce jour, c’est certainement grâce à l’esprit de toute une équipe, mais aussi à l’initiative de toute une famille. Au bout de quelques années, le groupe est devenu indissociable du marché immobilier français, surtout en ce qui concerne les biens résidentiels.

Une entreprise bien fondée
C’était dans les années 70 que la famille Catteau, un simple grossiste qui se trouvait dans le Pas-de-Calais acquière leur premier supermarché à Audruicq, et il a fallut encore attendre 20 après pour que la machine reprenne avec l’inauguration du premier hyper dans la même région. Entre temps, des ventes et des rachats d’actions se sont déroulés, pour que le groupe finisse par tomber entre les mains des deux frères en 1997.
Dès lors, la course à l’acquisition des hyper a été enclenché par les frère Philippe et Bertrand Catteau. Parmi cela, il faut noter les hyper Cedico et l’hyper Tesco, qui se trouvaient à Lille et dans le Pas-de-Calais. Ils rachètent des magasins, et les revendent par la suite. Mais, il faut aussi noter qu’ils ont investi une somme importante dans d’autres transactions immobilières, comme la construction de biens résidentiels.
Afin d’atteindre les objectifs déjà fixés par l’enseigne dès sa création, le groupe CATINVEST se repose sur la solidité financière et la vision sur le long  terme pour se faire une place sur le marché immobilier. En plus de cela, ces dirigeants optent pour des prises de décisions agiles afin de minimiser les risques encourus par la société. La saga Philippe et Bertrand Catteau n’est pas encore sur le point de se terminer, ce qui offre de nombreux perspectives à l’enseigne et toute son équipe.
Certes, l’investissement immobilier est donné à tout le monde, même si on ne peut pas devenir un jour ou l’autre entrepreneur. La performance de votre placement dépend de votre notion et des décisions que vous ferez pour atteindre vos objectifs. Découvrez des principes simples et des ressources utiles pour mettre toutes les chances de votre côté pour que votre investissement se passe bien et sans encombre, aussi bien sur le court que le long terme.

Cela s’apprend !
Un minimum de préparation est nécessaire avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Vous devez avant tout définir vos attentes et votre tactique pour y arriver. Vous devez être adroit pour connaître votre projet sur le long terme en prenant en compte tous les caractères et en sondant les nombreux dangers encourus. Ne vous sentez pas contraint d’investir sous les propos de certains qui vous obligent de prendre une décision qui ne vous satisfait en aucun cas. Ce qui distingue un bon d’un mauvais investissement tient parfois à peu de choses. Plus vous préparez votre projet et plus vous serez en mesure de limiter les risques.

Rentabilité et perspective d’évolution des prix
Dans cette condition, si vous envisagez malgré tout placer dans l’immobilier, nous vous suggérons de cibler tout simplement les biens qui offrent un bon rendement. Pensez à bien sélectionner le bien immobilier sur lequel vous allez placer votre argent. L’idéal serait que votre placement vous produit une rente locative importante tout en étant à un bon investissement afin de conserver l’attrait. Il faut parfois plusieurs mois avant de dénicher un bien qui correspond à ces critères. Le tout est de ne pas se précipiter sur n’importe quel type de bien, ni à n’importe quel prix. N’oubliez jamais que c’est toujours lors de la phase d’achat que vous réaliserez les meilleurs coups, jamais lors de la phase de vente.

Apprendre à diriger ses biens en location
Si vous diriger déjà d’autres biens immobiliers, vous savez que la gestion courante d’une location prend du temps et demande diverses démarches régulières. Vous pouvez utiliser les mêmes modèles types et regrouper certaines démarches. En revanche, pour ceux qui veulent se lancer dans leur premier investissement locatif, il va falloir un peu plus de temps pour regrouper toutes les informations utiles et se procurer différents exemples de documents. Vous pouvez également sous-traiter la gestion de vos locations à une société spécialisée. Il vous en coutera une part des loyers perçus. C’est donc un coût qui reste relativement important. Même si ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers, ils viendront grever le rendement de votre investissement. Attention également aux tâches réellement réalisées par ces sociétés. Bien souvent, lorsque des problèmes un peu sérieux se présentent, c’est malgré tout au propriétaire de les régler. Avec des rentabilités locatives actuellement très basses à cause des prix très élevés qu’il faut débourser pour s’acheter un logement pour le louer, de nombreux investisseurs préfèrent gérer seul leur bien.

Bien prendre en compte la fiscalité immobilière
Il n’y a pas de réussite dans l’immobilier locatif sans une intégration des conséquences de la fiscalité immobilière. Attention à ce que les taxes et impôts divers ne transforment pas votre investissement en gouffre financier. En effet, sans tenir compte de ce facteur-là, vous pourrez décider d’investir dans des logements qui se révéleront être au final de mauvaises affaires. Des impôts qui réduisent fortement vos gains Lorsque vous touchez des loyers, vous devez payer des impôts dessus. Pour connaître en détail comme cela fonctionne, vous pouvez découvrir comment déclarer ses loyers aux impôts. En fonction du type de bien que vous louez, du montant total de revenus fonciers bruts annuels, etc. vous aurez parfois le choix entre différents modes de déclaration. Vous aurez par exemple à choisir entre le micro-foncier et le régime réel si vos revenus locatifs ne soient pas au-delà des 15 000 €.

Une taxe si vous vendez plus cher que le prix de votre achat
Tout au long de la vente de votre appartement ou de votre maison, vous devez également avoir conscience que si vous concevoir une plus-value, l’Etat ne l’exonérera pas de taxes. Même si des abattements existent en fonction de la durée pendant laquelle vous aurez été propriétaire de ce bien, il faudra attendre 30 ans pour être entièrement exonéré. Des défiscalisations immobilières pour réduire vos impôts grâce à l’immobilier L’immobilier fait partie des secteurs les plus fournis en niche fiscale. Les lois permettant de déduire de ses impôts une partie du coût de son achat de logement neuf se succèdent période après période. Après la loi Robien, la loi Scellier et la loi Duflot, c’est aujourd’hui la loi de défiscalisation Pinel qui est en vigueur. Il existe également d’autres dispositifs fiscaux avantageux pour des investissements plus spécifiques. Vous pouvez recevoir une étude personnalisée pour un investissement défiscalisé.

Des conditions qui évoluent fréquemment
Dans le domaine de la fiscalité immobilière, il y a sans cesse des modifications, des suppressions et de nouveaux dispositifs qui apparaissent. En tant que propriétaire bailleur, vous devrez vous tenir un minimum au courant des modifications importantes. Par exemple, de nombreux investisseurs ont pu profiter du court délai qu’a laissé le gouvernement pour vendre avant la forte réduction des abattements sur les plus-values immobilières fin 2011. Tous ceux qui possédaient un bien depuis plus de 15 ans ont ainsi pu vendre en étant totalement exonéré d’impôt avant qu’il ne soit trop tard. Vous devez donc vous informer régulièrement sur ce type de changements fréquents dans ce domaine pour ajuster votre stratégie d’investissement dans l’immobilier.

Les mythes à se détourner
L’investissement est réservé aux riches : nul besoin d’être riche pour pouvoir demander de l’emprunt et d’investir. Par contre, si vous avez hérité d’une grosse somme d’un héritage d’un oncle décédé aux Antilles, cela peut se faire sans vous endetter. Cependant, pour investir dans le locatif, ne vous limitez pas sur des questions d’endettement, faites un choix.
Les gros investissements sont trop risqués, pensez à aller petit à petit : emprunter peu n’est pas souvent une bonne idée pour réussir, mieux vaux emprunter beaucoup d’autant plus que c’est beaucoup plus facile. Si vous avez peu de ressources et que vous souhaitez miser sur de gros investissements, essayez de voir comme les banques. Si elles vont vous emprunter pour acheter un appartement, le risque que vous arriverez à rembourser tous leurs argents est optimal en cas de problème, ce qui n’est pas le cas si vous empruntez pour acheter tout un immeuble et que vous arrivez à louer les 10 appartements qui le composent.
L’apport n’est pas nécessaire pour s’enrichir dans l’immobilier : pour générer des revenus réguliers, cela n’est pas du tout conseillé. Vous n’aurez pas gagné en capital et vous risquerez de vous retrouver ruiner au bout de quelques semaines.

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