• Qu’est-ce qu’un marchand de biens?

Un marchand de biens est une personne dont l’activité professionnelle est d’acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI. Le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier n’est qu’un intermédiaire.

• Mode de fonctionnement

La profession de marchand de biens nécessite de vraies qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier, du droit, notamment du droit de l’urbanisme et de la fiscalité. Un marchand de biens immobiliers est souvent entouré par une équipe de professionnels, architectes, techniciens, maîtres d’œuvre, entreprises de rénovations pouvant l’accompagner dans ses démarches.

Acteur incontournable du marché de l’immobilier, le marchand de biens est souvent mal compris par les établissements bancaires qui ne sont pas toujours désireux de financer ces opérations (surtout les départements non spécialisés des banques de détail traditionnelles qui ont du mal à appréhender ces opérations considérées comme risquées en raison notamment du risque financier, des litiges, des délais d’obtention des permis, des décisions administratives, division des lots etc).

Pourtant des solutions bancaires existent. Les banques spécialisées dans les financements des professionnels de l’immobilier, connaissent très bien le secteur et accompagnent régulièrement ces clients. Certains critères doivent toutefois être respectés afin de pouvoir accéder à ces financements, dont notamment une première expérience réussie en tant que marchand. Un investisseur immobilier débutant dans les projets d’achat-revente d’actifs devra souvent autofinancer sa première opération ou trouver des associés jouant ce rôle de partenaires financiers.

Le montant de l’apport, la marge dégagée, le profil des associés, la qualité et l’emplacement de l’actif sont des critères tout aussi essentiels dans l’octroi du crédit par les banques.

• Les spécificités des opérations de marchand de biens

Les opérations de marchand de biens présentent quelques spécificités, comme par exemple les frais de notaire réduits par rapport à un investissement long-terme, les différents régimes de TVA auxquels ils peuvent être soumis, les structures juridiques via lesquelles ils réalisent ces opérations ou bien les assurances dont ils doivent se prémunir. Ces aspects sont repris de manière succincte ci-dessous.

• Quel type de société pour l’activité de marchand de bien ?

L’activité de marchand de biens se réalise généralement à travers une structure commerciale dédiée à cette activité (SAS, SASU, SARL ou EURL par exemple). Les SCI n’ont pas vocation à réaliser des opérations marchandes qui sont des activités commerciales, mais par nature des opérations patrimoniales privées ou professionnelles.

• Quel est le montant des frais de notaire sur ces opérations d’achat-revente ?

Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens.

Ainsi, les marchands de biens bénéficient de droits réduits aux alentours de 2 à 3% (émoluments notaire + taxe publicité foncière à 0,715 %) lors de l’acquisition sous condition de revendre l’actif sous un délai de moins de 5 ans. En revendant le bien immobilier avant 5 ans, le marchand de biens se voit exonéré des droits de mutation de près de 5% qui sont dus habituellement.

En utilisant des frais de notaires réduits à l’achat, cela leur permet d’optimiser leur plus-value.